L'eccesso di capacità - prima di credito, poi di immobili - ha portato all'insolvenza di investitori cauti e meno cauti...

UN CLIENTE TEXANO che mi ha visitato alcuni mesi fa mi ha raccontato la sua storia, storia che illustra molto bene il bel casino in cui ci troviamo al momento.

Durante il boom degli anni 80 nel suo quartiere vi erano non solo uno ma addirittura due costruttori immobiliari, ed entrambi costruirono centri commerciali.

Uno di questi costruttori era molto cauto. Aveva già costruito due centri commerciali e, reinvestendo una parte dei guadagni come equity nel suo nuovo progetto, fu in grado di ridurre la sua leva finanziaria e di conseguenza il suo rischio.

Poco lontano, nello stesso quartiere, un altro costruttore costruì un secondo centro con finanziamenti più aggressivi. Aveva preso in prestito dalla banca il 98% dei costi di costruzione grazie a credito artificialmente poco costoso; tale denaro era stato immesso nel sistema bancario dalla Fed per mantenere l'economia in movimento.

Il costruttore con esperienza nel settore riuscì a terminare il centro commerciale in anticipo - e riuscì ad affittare quasi tutti i suoi locali. Il suo competitore, oltre ad avere più denaro a basso costo, era più lento nella costruzione del centro commerciale, e a questo punto potete immaginarvi cosa successe.

Quando scoppiò la bolla texana degli immobili e del petrolio degli anno 80, il secondo centro commerciale non riuscì a trovare affittuari per i suoi locali, quindi non aveva introiti con cui ripagare il suo debito con la banca. Il costruttore aggressivo andò in bancarotta, e con l'economia stagnante il suo centro commerciale vuoto venne venduto dalla banca a soli 18 centesimi per ogni dollaro prestato.

In questo modo il nuovo proprietario poté ridurre drasticamente i prezzi d'affitto fino a 4 centesimi per ogni dollaro del costo originale di costruzione, con un profitto di 4/18 - ovvero il 22% di quanto speso. Ma questo prezzo d'affitto era molto più basso di quello nel primo centro commerciale, per l'esattezza costava un terzo in meno.

Ovviamente con il proseguire della recessione il costruttore cauto vide i suoi affittuari trasferirsi nell'altro centro commerciale dove l'affitto costava meno. Poco dopo anche il costruttore cauto andò in fallimento.

Perché? Per l'eccesso di capacità - prima di credito, poi di immobili - ha fatto calare il prezzo locale dell'affitto di locali per negozi fino ad un terzo del normale prezzo ragionevole. L'affitto totale dei due centri commerciali era molto più basso dell'affitto di uno solo in condizioni normali.

Ho sempre trovato difficile comprendere il passaggio logico che porta dal credito a pochi soldi - che sembra molto conveniente - al crollo finanziario, che sembra seguirlo con impressionante regolarità. La storia mostra come questo percorso passa tramite l'eccesso di capacità. Eppure anche l'eccesso di capacità non era una cattiva notizia per quegli investitori che comprarono il centro commerciale fallito per primo al 18% del suo prezzo di costruzione.

Come hanno fatto ad ottenere un tale affare? Semplice. Furono in grado di prendere in prestito denaro durante una crisi quando quasi nessun altro ci riuscì. Questo probabilmente significò che alla fine dell'espansione non avevano più debiti e avevano trovato un modo affidabile di custodire valore sempre alla portata di mano mentre la liquidazione del credito arrivava alla fine.

Spero che anche molti clienti di BullionVault un giorno avranno l'occasione di cogliere un'opportunità simile, anche se ritengo che la crisi creditizia durerà ancora a lungo, il che significa che probabilmente non avranno un'occasione del genere per un altro bel po'. L'oro sicuramente non offre un rendimento del 22%, ma quando torneranno ad esistere altri investimenti che garantiscono un guadagno simile, forse i venditori di oro presso BullionVault saranno coloro che metteranno il capitale per riavviare le nostre economie dal fondo della crisi.

Fino a quel momento i debitori, i politici e le banche centrali ci definiranno degli accumulatori e ci accuseranno di distruggere l'economia. Non mi fa particolarmente piacere essere chiamato così, ma va bene lo stesso.